Sprzedaż nieruchomości

W świetle przepisów prawa przeniesienie własności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego.

Umowa sprzedaży jest to umowa zobowiązująca do odpłatnego przeniesienia własności nieruchomości ze sprzedawcy na kupującego. Na jednej ze stron umowy (Sprzedającym) spoczywa obowiązek przeniesienia własności nieruchomości lub prawa na drugą stronę umowy oraz wydania mu rzeczy, druga strona umowy (Kupujący) zobowiązana jest w zamian zapłacić cenę sprzedaży oraz odebrać rzecz.

Wymagane informacje:

  •  dane stron umowy:
    • dla osób fizycznych: -imię, -nazwisko, -imiona rodziców, -seria, numer i data ważności dowodu osobistego,
      -nr PESEL, -stan cywilny, -wypis aktu notarialnego dokumentującego umowę majątkową (jeśli strona umowy pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje umowny ustrój), -adres zamieszkania,
    • dla osób prawnych: -firma, -dane przedstawicieli, -nr KRS, -nr NIP, -nr REGON, -adres siedziby,
  • cena (rynkowa), termin zapłaty i wydania przedmiotu umowy sprzedaży, a także sposób zapłaty,
  • przedmiot sprzedaży.

 Wymagane dokumenty do wszystkich umów sprzedaży:

  • dla osób fizycznych: dowód osobisty lub paszport,
  • dla osób prawnych: statut spółki lub umowa spółki, uchwały oraz zgody organów niezbędne do zawarcia umowy, jeśli odpowiednie przepisy prawa lub umowa/statut ich wymagają,
  • podstawa nabycia nieruchomości, jeśli podstawą nabycia dla osób fizycznych jest:
    • dziedziczenie, zapis zwykły, dalszy zapis, zapis windykacyjny, polecenie testamentowe,
    • darowizna, polecenie darczyńcy ustanowione po dniu 1 stycznia 2007 r.,
    • zasiedzenie,
    • nieodpłatne zniesienie współwłasności dokonane po dniu 1 stycznia 2007 r.

niezbędne będzie również przedłożenie:

  • zaświadczenia właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego o uregulowaniu podatku od spadków i darowizn
    w zakresie nabycia przedmiotu czynności na wyżej wskazanej podstawie.

Wymagane dodatkowe dokumenty związane z przedmiotem umowy:

1. Spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego bez księgi wieczystej:

  • zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej, o tym, jakiej osobie przysługuje prawo do lokalu będącego przedmiotem darowizny.

2. Nieruchomość stanowiąca zabudowaną lub niezabudowaną działkę gruntu:

  • aktualny wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej dla wszystkich działek objętych księgą wieczystą, który wydaje starosta właściwy ze względu na położenie nieruchomości. Powyższy dokument określa
    m.in. położenie, aktualny obszar oraz granice działki, uwidocznione na nim są budynki wybudowane na działce. Dokument jest niezbędny do sprostowania oznaczenia działki w księdze wieczystej oraz do odłączenia działki
    z księgi wieczystej i założenia dla niej nowej księgi wieczystej.
    Wypis z rejestru gruntów powinien zostać opatrzony klauzulą o przeznaczeniu do dokonywania wpisu w księdze wieczystej,
  • w przypadku niezgodności opisu nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków
    z księgą wieczystą lub odłączenia części nieruchomości- wyrys z mapy ewidencyjnej powinien zostać opatrzony klauzulą o przeznaczeniu do dokonywania wpisu w księdze wieczystej,
  • w przypadku, gdy nieruchomość powstała w wyniku podziału - wyrys z mapy ewidencyjnej powinien zostać opatrzony klauzulą o przeznaczeniu do dokonywania wpisu w księdze wieczystej oraz decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości,
  • aktualny wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla nabywanej działki (wydaje urząd gminy właściwy ze względu na położenie nieruchomości). Jest to dokument potwierdzający przeznaczenie działki w planie miejscowym uchwalonym przez daną gminę, potwierdzający m.in. że działka jest działką budowlaną, jakie są warunki zabudowy na danym terenie, czy są szczególne wymagania odnośnie działań na tej nieruchomości, ewentualnie decyzja o warunkach zabudowy
  • zaświadczenie o tym, że działka nie leży na obszarze rewitalizacji lub w Specjalnej Strefie Rewitalizacji (wydaje urząd gminy właściwy ze względu na położenie nieruchomości). Powyższy dokument jest niezbędny ponieważ
    w uchwale rada gminy może ustanowić na swoją rzecz prawo pierwokupu wszystkich nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, natomiast w przypadku zawarcia umowy z pominięciem zastrzeżonego prawa pierwokupu na rzecz gminy umowa jest nieważna,
  • zaświadczenie o tym, że działka nie leży na terenie, dla którego sporządzono uproszczony plan urządzenia lasu lub wydano decyzję określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej (wydaje starosta właściwy ze względu na położenie nieruchomości). Powyższy dokument jest niezbędny z tego powodu, że w przypadku sprzedaży działki objętej uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, Skarbowi Państwa, reprezentowanemu przez Lasy Państwowe, przysługuje z mocy prawa prawo pierwokupu tej działki, natomiast w przypadku zawarcia umowy
    z pominięciem zastrzeżonego prawa pierwokupu na rzecz Lasów Państwowych umowa jest nieważna.

Koszty

1. Wynagrodzenie każdorazowo jest ustalane indywidualnie.

Maksymalne stawki przewidziane są w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku
w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
Koszt zawarcia umowy sprzedawanej nieruchomości zależy między innymi od rodzaju sprzedawanej nieruchomości oraz wartości rynkowej przedmiotu sprzedaży.
Na przykład:

  • jeżeli wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego wynosi 300.000,00 zł maksymalne wynagrodzenie notariusza na podstawie Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej wyniesie 985 zł netto (+23% VAT),
  • jeżeli wartość nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym wynosi 500.00,00 zł maksymalne wynagrodzenie notariusza na podstawie powyższego Rozporządzenia wyniesie 1385 zł netto (+23% VAT).

W celu uzyskania ustalenia opłaty notarialnej związanej z umową darowizny nieruchomości zapraszam do kontaktu.

2. Podatki związane z zakupem nieruchomości
Sprzedaż nieruchomości podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą podpisania umowy i ciąży na Stronie Kupującej. Podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Stawka podatku przy sprzedaży nieruchomości wynosi 2% jej wartości.

3. Opłaty sądowe związane z zakupem nieruchomości
Po nabyciu nieruchomości konieczne jest ujawnienie prawa własności Strony Kupującej  w księdze wieczystej.
W zależności od konstrukcji prawnej danej nieruchomości oraz oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej mogą okazać się niezbędne inne wpisy w księgach wieczystych. Dla przykładu można wymienić sprostowanie oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej lub odłączenie działki z dotychczasowej księgi wieczystej i założenie dla niej nowej księgi wieczystej.

Wysokość opłat sądowych została przewidziana w Ustawie z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych:

  • wpis własności – 200 zł,
  • odłączenie nieruchomości lub jej części i założenie dla niej nowej księgi wieczystej – 100 zł,
  • sprostowanie oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej – 100 zł.

4. Taksa notarialna za wypisy wynosi 6 zł netto (7,38 zł brutto) za każdą rozpoczętą stronę.

Czy wszystkich opłat dokonuje się bezpośrednio u notariusza, czy też trzeba pamiętać o samodzielnym uregulowaniu opłat skarbowych i sądowych?

Wszelkie opłaty publicznoprawne wymagane przy zakupie nieruchomości obliczane są przez notariusza i płatne za jego pośrednictwem. Notariusz, po sporządzeniu takiej umowy,  w terminach określonych ustawowo, przesyła należne kwoty, wraz z odpowiednimi deklaracjami właściwemu urzędowi skarbowemu (podatek od czynności cywilnoprawnych) oraz sądowi wieczystoksięgowemu (opłaty sądowe).

Zapraszamy do kontaktu, w celu uzyskania informacji o wysokości powyższych opłat.