Czynności Notarialne Nieruchomości

Darowizna

Darowizna

Darowizna polega na nieodpłatnym przekazaniu nieruchomości przez darczyńcę na rzecz obdarowanego. Umowa darowizny nieruchomości powinna zostać sporządzona w formie aktu notarialnego.

Na podstawie przepisu art. 890 § 2 Kodeksu cywilnego obowiązek zachowania formy aktu notarialnego dla oświadczeń obu stron umowy darowizny przewidziany jest przy przeniesieniu własności nieruchomości (gruntowych/lokalowych), prawa użytkowania wieczystego oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Dokonanie darowizny nieruchomości w innej formie skutkuje nieważnością takiej umowy.

Należy jednak pamiętać, że:

  • darczyńca może nałożyć na obdarowanego obowiązek oznaczonego działania lub zaniechania
    (np. dostarczania wskazanej poleceniem osobie pieniędzy na utrzymanie),
  • darczyńca może odwołać darowiznę, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności,
  • jeżeli darczyńca popadnie w niedostatek, obdarowany ma obowiązek, w granicach istniejącego jeszcze wzbogacenia, dostarczać darczyńcy środków utrzymania.

 Wymagane informacje

  •  dane stron umowy:
    • dla osób fizycznych: -imię, -nazwisko, -imiona rodziców, -seria, numer i data ważności dowodu osobistego, -nr PESEL, -stan cywilny, -wypis aktu notarialnego dokumentującego umowę majątkową (jeśli strona umowy pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje umowny ustrój majątkowy), -adres zamieszkania,
      dla osób prawnych: -firma, -dane przedstawicieli, -nr KRS, -nr NIP, -nr REGON, -adres siedziby,
    • przedmiot darowizny,
  • wartość przedmiotu darowizny,
  • informacja o wydaniu przedmiotu darowizny. 

Wymagane dokumenty do wszystkich umów darowizny:

  • dla osób fizycznych: dowód osobisty lub paszport,
  • dla osób prawnych: statut spółki lub umowa spółki, uchwały oraz zgody organów niezbędne do zawarcia umowy, jeśli odpowiednie przepisy prawa lub umowa/statut ich wymagają,
  • podstawa nabycia nieruchomości, jeśli podstawą nabycia dla osób fizycznych jest:
    • dziedziczenie, zapis zwykły, dalszy zapis, zapis windykacyjny, polecenie testamentowe,
    • darowizna, polecenie darczyńcy ustanowione po dniu 1 stycznia 2007 r.,
    • zasiedzenie,
    • nieodpłatne zniesienie współwłasności dokonane po dniu 1 stycznia 2007 r.

niezbędne będzie również przedłożenie:

  • zaświadczenia właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego o uregulowaniu podatku od spadków i darowizn
    w zakresie nabycia przedmiotu czynności na wyżej wskazanej podstawie.

Wymagane dodatkowe dokumenty związane z przedmiotem umowy:

1. Spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego bez księgi wieczystej:

  • zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej, o tym, jakiej osobie przysługuje prawo do lokalu będącego przedmiotem darowizny,

2. Nieruchomość stanowiąca zabudowaną lub niezabudowaną działkę gruntu:

  • aktualny wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej dla wszystkich działek objętych księgą wieczystą, który wydaje starosta właściwy ze względu na położenie nieruchomości. Powyższy dokument określa m.in. położenie, aktualny obszar oraz granice działki, uwidocznione na nim są budynki wybudowane na działce. Dokument jest niezbędny do sprostowania oznaczenia działki w księdze wieczystej oraz do odłączenia działki z księgi wieczystej i założenia dla niej nowej księgi wieczystej.
    Wypis z rejestru gruntów powinien zostać opatrzony klauzulą o przeznaczeniu do dokonywania wpisu
    w księdze wieczystej,
  • w przypadku niezgodności opisu nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków z księgą wieczystą lub odłączenia części nieruchomości- wyrys z mapy ewidencyjnej powinien zostać opatrzony klauzulą o przeznaczeniu do dokonywania wpisu
    w księdze wieczystej,
  • w przypadku, gdy nieruchomość powstała w wyniku podziału- wyrys z mapy ewidencyjnej powinien zostać opatrzony klauzulą o przeznaczeniu do dokonywania wpisu w księdze wieczystej oraz decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości,
  • aktualny wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla nabywanej działki (wydaje urząd gminy właściwy ze względu na położenie nieruchomości). Jest to dokument potwierdzający przeznaczenie działki w planie miejscowym uchwalonym przez daną gminę, potwierdzający m.in. że działka jest działką budowlaną, jakie są warunki zabudowy na danym terenie, czy są szczególne wymagania odnośnie działań na tej nieruchomości, ewentualnie decyzja o warunkach zabudowy,
  • zaświadczenie o tym, że działka nie leży na obszarze rewitalizacji lub w Specjalnej Strefie Rewitalizacji (wydaje urząd gminy właściwy ze względu na położenie nieruchomości). Powyższy dokument jest niezbędny ponieważ w uchwale rada gminy może ustanowić na swoją rzecz prawo pierwokupu wszystkich nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, natomiast w przypadku zawarcia umowy z pominięciem zastrzeżonego prawa pierwokupu na rzecz gminy umowa jest nieważna,
  • zaświadczenie o tym, że działka nie leży na terenie, dla którego sporządzono uproszczony plan urządzenia lasu lub wydano decyzję określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej (wydaje starosta właściwy ze względu na położenie nieruchomości). Powyższy dokument jest niezbędny z tego powodu, że w przypadku sprzedaży działki objętej uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, Skarbowi Państwa, reprezentowanemu przez Lasy Państwowe, przysługuje z mocy prawa prawo pierwokupu tej działki, natomiast w przypadku zawarcia umowy z pominięciem zastrzeżonego prawa pierwokupu na rzecz Lasów Państwowych umowa jest nieważna.

Koszty

1. Wynagrodzenie każdorazowo jest ustalane indywidualnie.

Maksymalne stawki przewidziane są w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku
w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
Koszt zawarcia umowy darowizny zależy między innymi od rodzaju darowanej nieruchomości oraz wartości rynkowej przedmiotu darowizny.

W celu uzyskania ustalenia opłaty notarialnej związanej z umową darowizny nieruchomości zapraszam do kontaktu.

2. Podatek od darowizny

Podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie przez osoby fizyczne tytułem darowizny własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
Darowizna dokonana na rzecz osób zaliczonych do tzw. grupy zerowej (darowizna dokonana na rzecz małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwa, ojczyma i macochy) zwolniona jest od podatku.
Wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca. Zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której zostały nabyte rzeczy
i prawa majątkowe.

I tak, ustawa o podatku od spadków i darowizn określa trzy grupy podatkowe:

  • I grupa: małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha i teściowie,
  • II grupa: zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych,
  • III grupa: inni nabywcy.

Podatek oblicza się według następujących skal:

Kwoty nadwyżki w zł
ponad
Kwoty nadwyżki w zł
do
Podatek
wynosi:
1) od nabywców zaliczonych do I grupy podatkowej
  10 278 3%
10 278 20 556 308 zł 30 gr i 5% nadwyżki ponad 10 278 zł
20 556   822 zł 20 gr i 7% nadwyżki ponad 20 556 zł
2) od nabywców zaliczonych do II grupy podatkowej
  10 278 7%
10 278 20 556 719 zł 50 gr i 9% od nadwyżki ponad 10 278 zł
20 556   1644 zł 50 gr i 12% od nadwyżki ponad 20 556 zł
3) od nabywców zaliczonych do III grupy podatkowej
  10 278 12%
10 278 20 556 1233 zł 40 gr i 16% od nadwyżki ponad 10 278 zł
20 556   2877 zł 90 gr i 20% od nadwyżki ponad 20 556 zł

Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy przedmiotu darowizny, to jest na obdarowanym.

3. Opłaty sądowe w zależności od rodzajów dokonywanych wpisów zgodnie z Ustawą z dnia  28 lipca 2005 r.  o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

4. Taksa notarialna za wypisy wynosi 6 zł netto (7,38 zł brutto) za każdą rozpoczętą  stronę.

Przeniesienie praw do ogródka działkowego

Przeniesienie praw do ogródka działkowego

Przeniesienie prawa do ogródka działkowego następuje na podstawie umowy w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym.

Wymagane informacje

  • dane stron umowy: -imię, -nazwisko, -imiona rodziców, -seria, numer i data ważności dowodu osobistego, -nr PESEL, -adres zamieszkania.

Wymagane dokumenty:

  • dowód osobisty lub paszport,
  • wzór umowy od zarządcy ogrodów działkowych.

 Podatek PCC

Warto pamiętać, że w przypadku przeniesienia własności ogródka działkowego należy samodzielnie zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości. Notariusz nie jest w tej sprawie płatnikiem podatku.

Koszty

  • 1/10 maksymalnej stawki taksy notarialnej nie więcej niż 300 zł netto + 23 % VAT za każdy podpis,
  • w przypadku wartości 9.000 zł, poświadczenie podpisu kosztować będzie 31 zł netto + 23 % VAT za każdy podpis.

W celu wyliczenia taksy notarialnej prosimy o kontakt z Kancelarią Notarialną.

Sprzedaż nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości

W świetle przepisów prawa przeniesienie własności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego.

Umowa sprzedaży jest to umowa zobowiązująca do odpłatnego przeniesienia własności nieruchomości ze sprzedawcy na kupującego. Na jednej ze stron umowy (Sprzedającym) spoczywa obowiązek przeniesienia własności nieruchomości lub prawa na drugą stronę umowy oraz wydania mu rzeczy, druga strona umowy (Kupujący) zobowiązana jest w zamian zapłacić cenę sprzedaży oraz odebrać rzecz.

Wymagane informacje:

  •  dane stron umowy:
    • dla osób fizycznych: -imię, -nazwisko, -imiona rodziców, -seria, numer i data ważności dowodu osobistego,
      -nr PESEL, -stan cywilny, -wypis aktu notarialnego dokumentującego umowę majątkową (jeśli strona umowy pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje umowny ustrój), -adres zamieszkania,
    • dla osób prawnych: -firma, -dane przedstawicieli, -nr KRS, -nr NIP, -nr REGON, -adres siedziby,
  • cena (rynkowa), termin zapłaty i wydania przedmiotu umowy sprzedaży, a także sposób zapłaty,
  • przedmiot sprzedaży.

 Wymagane dokumenty do wszystkich umów sprzedaży:

  • dla osób fizycznych: dowód osobisty lub paszport,
  • dla osób prawnych: statut spółki lub umowa spółki, uchwały oraz zgody organów niezbędne do zawarcia umowy, jeśli odpowiednie przepisy prawa lub umowa/statut ich wymagają,
  • podstawa nabycia nieruchomości, jeśli podstawą nabycia dla osób fizycznych jest:
    • dziedziczenie, zapis zwykły, dalszy zapis, zapis windykacyjny, polecenie testamentowe,
    • darowizna, polecenie darczyńcy ustanowione po dniu 1 stycznia 2007 r.,
    • zasiedzenie,
    • nieodpłatne zniesienie współwłasności dokonane po dniu 1 stycznia 2007 r.

niezbędne będzie również przedłożenie:

  • zaświadczenia właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego o uregulowaniu podatku od spadków i darowizn
    w zakresie nabycia przedmiotu czynności na wyżej wskazanej podstawie.

Wymagane dodatkowe dokumenty związane z przedmiotem umowy:

1. Spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego bez księgi wieczystej:

  • zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej, o tym, jakiej osobie przysługuje prawo do lokalu będącego przedmiotem darowizny.

2. Nieruchomość stanowiąca zabudowaną lub niezabudowaną działkę gruntu:

  • aktualny wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej dla wszystkich działek objętych księgą wieczystą, który wydaje starosta właściwy ze względu na położenie nieruchomości. Powyższy dokument określa
    m.in. położenie, aktualny obszar oraz granice działki, uwidocznione na nim są budynki wybudowane na działce. Dokument jest niezbędny do sprostowania oznaczenia działki w księdze wieczystej oraz do odłączenia działki
    z księgi wieczystej i założenia dla niej nowej księgi wieczystej.
    Wypis z rejestru gruntów powinien zostać opatrzony klauzulą o przeznaczeniu do dokonywania wpisu w księdze wieczystej,
  • w przypadku niezgodności opisu nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków
    z księgą wieczystą lub odłączenia części nieruchomości- wyrys z mapy ewidencyjnej powinien zostać opatrzony klauzulą o przeznaczeniu do dokonywania wpisu w księdze wieczystej,
  • w przypadku, gdy nieruchomość powstała w wyniku podziału - wyrys z mapy ewidencyjnej powinien zostać opatrzony klauzulą o przeznaczeniu do dokonywania wpisu w księdze wieczystej oraz decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości,
  • aktualny wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla nabywanej działki (wydaje urząd gminy właściwy ze względu na położenie nieruchomości). Jest to dokument potwierdzający przeznaczenie działki w planie miejscowym uchwalonym przez daną gminę, potwierdzający m.in. że działka jest działką budowlaną, jakie są warunki zabudowy na danym terenie, czy są szczególne wymagania odnośnie działań na tej nieruchomości, ewentualnie decyzja o warunkach zabudowy
  • zaświadczenie o tym, że działka nie leży na obszarze rewitalizacji lub w Specjalnej Strefie Rewitalizacji (wydaje urząd gminy właściwy ze względu na położenie nieruchomości). Powyższy dokument jest niezbędny ponieważ
    w uchwale rada gminy może ustanowić na swoją rzecz prawo pierwokupu wszystkich nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, natomiast w przypadku zawarcia umowy z pominięciem zastrzeżonego prawa pierwokupu na rzecz gminy umowa jest nieważna,
  • zaświadczenie o tym, że działka nie leży na terenie, dla którego sporządzono uproszczony plan urządzenia lasu lub wydano decyzję określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej (wydaje starosta właściwy ze względu na położenie nieruchomości). Powyższy dokument jest niezbędny z tego powodu, że w przypadku sprzedaży działki objętej uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, Skarbowi Państwa, reprezentowanemu przez Lasy Państwowe, przysługuje z mocy prawa prawo pierwokupu tej działki, natomiast w przypadku zawarcia umowy
    z pominięciem zastrzeżonego prawa pierwokupu na rzecz Lasów Państwowych umowa jest nieważna.

Koszty

1. Wynagrodzenie każdorazowo jest ustalane indywidualnie.

Maksymalne stawki przewidziane są w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku
w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
Koszt zawarcia umowy sprzedawanej nieruchomości zależy między innymi od rodzaju sprzedawanej nieruchomości oraz wartości rynkowej przedmiotu sprzedaży.
Na przykład:

  • jeżeli wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego wynosi 300.000,00 zł maksymalne wynagrodzenie notariusza na podstawie Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej wyniesie 985 zł netto (+23% VAT),
  • jeżeli wartość nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym wynosi 500.00,00 zł maksymalne wynagrodzenie notariusza na podstawie powyższego Rozporządzenia wyniesie 1385 zł netto (+23% VAT).

W celu uzyskania ustalenia opłaty notarialnej związanej z umową darowizny nieruchomości zapraszam do kontaktu.

2. Podatki związane z zakupem nieruchomości
Sprzedaż nieruchomości podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą podpisania umowy i ciąży na Stronie Kupującej. Podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Stawka podatku przy sprzedaży nieruchomości wynosi 2% jej wartości.

3. Opłaty sądowe związane z zakupem nieruchomości
Po nabyciu nieruchomości konieczne jest ujawnienie prawa własności Strony Kupującej  w księdze wieczystej.
W zależności od konstrukcji prawnej danej nieruchomości oraz oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej mogą okazać się niezbędne inne wpisy w księgach wieczystych. Dla przykładu można wymienić sprostowanie oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej lub odłączenie działki z dotychczasowej księgi wieczystej i założenie dla niej nowej księgi wieczystej.

Wysokość opłat sądowych została przewidziana w Ustawie z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych:

  • wpis własności – 200 zł,
  • odłączenie nieruchomości lub jej części i założenie dla niej nowej księgi wieczystej – 100 zł,
  • sprostowanie oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej – 100 zł.

4. Taksa notarialna za wypisy wynosi 6 zł netto (7,38 zł brutto) za każdą rozpoczętą stronę.

Czy wszystkich opłat dokonuje się bezpośrednio u notariusza, czy też trzeba pamiętać o samodzielnym uregulowaniu opłat skarbowych i sądowych?

Wszelkie opłaty publicznoprawne wymagane przy zakupie nieruchomości obliczane są przez notariusza i płatne za jego pośrednictwem. Notariusz, po sporządzeniu takiej umowy,  w terminach określonych ustawowo, przesyła należne kwoty, wraz z odpowiednimi deklaracjami właściwemu urzędowi skarbowemu (podatek od czynności cywilnoprawnych) oraz sądowi wieczystoksięgowemu (opłaty sądowe).

Zapraszamy do kontaktu, w celu uzyskania informacji o wysokości powyższych opłat.

Umowa dożywocia

Umowa dożywocia

Przez umowę dożywocia właściciel nieruchomości przenosi jej własność na inną osobę w zamian za prawo do dożywotniego zamieszkiwania w tej nieruchomości i prawo dożywotniego utrzymania.

Jeśli nowy właściciel nieruchomości uchyla się od powyższych obowiązków, dożywotnik może żądać przed sądem zmiany dożywocia na rentę. Należy pamiętać, że w przeciwieństwie do darowizny dożywocie nie jest zaliczane na schedę spadkową. Wartości nieruchomości przeniesionej przez spadkodawcę na nabywcę w zamian za dożywotnie utrzymanie nie dolicza się do zachowku.

Wymagane informacje do umowy ustanowienie dożywocia:

Dane stron umowy:

  • imię, -nazwisko, -imiona rodziców, -seria, numer i data ważności dowodu osobistego, -nr PESEL, -stan cywilny, -wypis aktu notarialnego dokumentującego umowę majątkową (jeśli strona umowy pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje umowny ustrój), -adres zamieszkania,
  • przedmiot umowy dożywocia,
  • wartość przedmiotu dożywocia,
  • informacja o wydaniu przedmiotu dożywocia.

Wymagane dokumenty do umowy:

  • dowód osobisty lub paszport,
  • podstawa nabycia nieruchomości, jeśli podstawą nabycia dla osób fizycznych jest:
    • dziedziczenie, zapis zwykły, dalszy zapis, zapis windykacyjny, polecenie testamentowe,
    • darowizna, polecenie darczyńcy ustanowione po dniu 1 stycznia 2007 r.,
    • zasiedzenie,
    • nieodpłatne zniesienie współwłasności dokonane po dniu 1 stycznia 2007 r. niezbędne będzie również przedłożenie:
  • zaświadczenia właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego o uregulowaniu podatku od spadków i darowizn
    w zakresie nabycia przedmiotu czynności na wyżej wskazanej podstawie.

Ponadto jeżeli przedmiotem umowy jest nieruchomość stanowiąca zabudowaną lub niezabudowaną działkę gruntu:

  • zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy,
  • wypis z rejestru gruntów opatrzony klauzulą o przeznaczeniu do dokonywania wpisu w księdze wieczystej,
  • w przypadku niezgodności opisu nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków z księgą wieczystą lub odłączenia części nieruchomości- wyrys z mapy ewidencyjnej opatrzony klauzulą o przeznaczeniu do dokonywania wpisu
    w księdze wieczystej
  • w przypadku, gdy nieruchomość powstała w wyniku podziału- wyrys z mapy ewidencyjnej opatrzony klauzulą
    o przeznaczeniu do dokonywania wpisu w księdze wieczystej oraz decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości.

Koszty

1. Wynagrodzenie każdorazowo jest ustalane indywidualnie.
Maksymalne stawki przewidziane są w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku
w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
W celu uzyskania ustalenia opłaty notarialnej związanej z umową zapraszam do kontaktu.

2. Podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości.

3. Opłaty sądowe gdy dla nieruchomości jest prowadzona księga wieczysta w wysokości 350 zł w tym 150 zł za wpis prawa dożywocia w księdze wieczystej oraz 200 zł za wpis prawa własności w księdze wieczystej.

4. Wysokość taksy notarialnej za wypisy wynosi 6 zł netto (7,38 zł brutto) za każdą rozpoczętą stronę.

Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna

Zgodnie z art. 390 k.c.

§ 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.


§ 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Warunkiem zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości jest zachowanie formy aktu notarialnego sporządzonego przed notariuszem. Umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego uprawnia stronę sprzedającą jak również kupującą do dochodzenia na drodze postępowania sądowego zawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zawarta w formie aktu notarialnego może być podstawą wpisu roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej (o przeniesienie własności nieruchomości) do działu III księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości.

Ustanowienie hipoteki

Ustanowienie hipoteki

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym uregulowanym w przepisach Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
Hipotekę ustanawia się ją dla zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomościach oraz na niektórych prawach.

Celem ustanowienia hipoteki jest zabezpieczenie oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego (np. wierzytelności banku z tytułu udzielonego kredytu). Dla takiego zabezpieczenia można obciążyć nieruchomość prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Hipoteką można obciążyć:

  1. nieruchomość,
  2. użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego (w takim więc wypadku hipoteka obejmuje również budynki i urządzenia na użytkowanym terenie, stanowiące własność użytkownika wieczystego),
  3. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
  4. wierzytelność zabezpieczoną hipoteką,
  5. część ułamkową nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela, oraz przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności praw wymienionych w pkt 1 i 3.

Hipoteka na nieruchomości obciąża także jej przynależności.

Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.

Ustanowienie hipoteki umownej następuje na podstawie umowy pomiędzy wierzycielem, a ustanawiającym hipotekę (właścicielem nieruchomości), jednak tylko dla oświadczenia ustanawiającego musi być zachowana forma aktu notarialnego. Od tej ogólnej zasady przewidziany jest wyjątek, który dotyczy hipotek ustanawianych na rzecz banków, tutaj forma aktu notarialnego nie jest wymagana, ale skorzystania z usług notariusza jest z pewnością wygodą dla ustanawiającego hipotekę, gdyż nie musi osobiście stawiać się w sądzie wieczystoksięgowym i urzędzie skarbowym wówczas te czynności wykonuje za ustanawiającego notariusz.

Hipoteka przymusowa powstaje z mocy prawa lub na podstawie orzeczenia sądu.

Opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlega ustanowienie hipoteki wyłącznie wtedy, gdy stanowi ono czynność cywilnoprawną.

Ustanowienie odrębnej własności lokalu

Ustanowienie odrębnej własności lokalu

Zgodnie z art. 7 ustawy o własności lokali, odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego. Do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:

1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,
2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.

Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu.

Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę. Do ważności umowy, o której mowa powyżej, niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę. Roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa powinno zostać ujawnione w księdze wieczystej. W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny
z umową, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu.

Właściciel nieruchomości może ustanawiać odrębną własność lokali dla siebie, na mocy jednostronnej czynności prawnej. W takim wypadku stosuje się odpowiednio przepisy o ustanowieniu odrębnej własności w drodze umowy.

Przepisy o ustanowieniu odrębnej własności lokali w drodze umowy stosuje się również odpowiednio do wyodrębnienia własności lokalu z mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości. Jeżeli uczynienie zadość przesłance samodzielności lokali wymaga wykonania robót adaptacyjnych, sąd może w postanowieniu wstępnym, uznającym żądanie ustanowienia odrębnej własności lokali w zasadzie za usprawiedliwione, upoważnić zainteresowanego uczestnika postępowania do ich wykonania tymczasowo na jego koszt. W razie przeszkód stawianych przez innych uczestników, sąd w drodze postanowienia może wydać stosowne nakazy lub zakazy.

Ustanowienie służebności

Ustanowienie służebności

W polskim prawie występują następujące rodzaje służebności:

  • gruntowa,
  • osobista,
  • przesyłu.

Ustanowienie służebności na nieruchomości następuje poprzez złożenie oświadczenia przez właściciela w formie aktu notarialnego.

1. Służebność gruntowa ma na celu umożliwienie przez właściciela nieruchomości innej osobie korzystania
z nieruchomości w dokładnie określonym zakresie (np. umożliwienie przejazdu przez nieruchomość).
2. Służebność osobista z reguły ustanawiana jest na rzecz darczyńcy w umowie darowizny i polega na prawie zamieszkiwania przez darczyńcę w mieszkaniu będącym przedmiotem darowizny.
3. Służebność  przesyłu polega na umożliwieniu przedsiębiorcy przesyłowemu korzystania z jego urządzeń, które przebiegają przez nieruchomości będącą własnością innej osoby. Służebność przesyłu ustanawiana jest w celach:

  • uregulowania stanu prawnego istniejących urządzeń przesyłowych, 
  • umożliwienia wybudowania urządzeń przesyłowych na cudzym gruncie.

Wymagane informacje do umowy ustanowienia służebności:

  • dane stron umowy:
    • dla osób fizycznych: -imię, -nazwisko, -imiona rodziców, -seria, numer i data ważności dowodu osobistego,
      -nr PESEL, -stan cywilny, -wypis aktu notarialnego dokumentującego umowę majątkową (jeśli strona umowy pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje umowny ustrój majątkowy), -adres zamieszkania,
    • dla osób prawnych: -firma, -dane przedstawicieli, -nr KRS, -nr NIP, -nr REGON, -adres siedziby,
  • rodzaj służebności,
  • wskazanie, czy służebność jest odpłatna (jeśli tak – wysokość pobieranej opłaty)
  • wskazanie czy służebności zostaje ustanowiona na czas określony lub nieokreślony.


Wymagane dokumenty:

  • dla osób fizycznych: dowód osobisty lub paszport,
  • dla osób prawnych: statut spółki lub umowa spółki, uchwały oraz zgody organów niezbędne do zawarcia umowy, jeśli odpowiednie przepisy prawa lub umowa/statut ich wymagają,
  • podstawa nabycia nieruchomości, jeśli podstawą nabycia dla osób fizycznych jest:
    • dziedziczenie, zapis zwykły, dalszy zapis, zapis windykacyjny, polecenie testamentowe,
    • darowizna, polecenie darczyńcy ustanowione po dniu 1 stycznia 2007 r.,
    • zasiedzenie,
    • nieodpłatne zniesienie współwłasności dokonane po dniu 1 stycznia 2007 r.

niezbędne będzie również przedłożenie:

  • zaświadczenia właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego o uregulowaniu podatku od spadków i darowizn
    w zakresie nabycia przedmiotu czynności na wyżej wskazanej podstawie.

Ponadto jeżeli przedmiotem umowy jest nieruchomość stanowiąca zabudowaną lub niezabudowaną działkę gruntu:

  • zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy,
  • wypis z rejestru gruntów opatrzony klauzulą o przeznaczeniu do dokonywania wpisu w księdze wieczystej,
  • w przypadku niezgodności opisu nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków z księgą wieczystą lub odłączenia części nieruchomości - wyrys z mapy ewidencyjnej opatrzony klauzulą o przeznaczeniu do dokonywania wpisu
    w księdze wieczystej,
  • w przypadku, gdy nieruchomość powstała w wyniku podziału- wyrys z mapy ewidencyjnej opatrzony klauzulą
    o przeznaczeniu do dokonywania wpisu w księdze wieczystej oraz decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości.

Koszty
1. Wynagrodzenie każdorazowo jest ustalane indywidualnie.

Maksymalne stawki przewidziane są w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku
w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
W celu uzyskania ustalenia opłaty notarialnej związanej z umową służebności nieruchomości zapraszam do kontaktu.

2. Podatek od spadków i darowizn zostaje wyliczony zgodnie z ustawą o podatku od spadków i darowizn od umowy nieodpłatnego ustanowienia służebności osobistej. Zwolnieni od podatku od spadków i darowizn są: dzieci, małżonek, rodzice, pasierb, rodzeństwo, ojczym oraz macocha.

3. Gdy strona umowy zdecyduje się na ujawnienie służebności w księdze wieczystej-notariusz pobierze opłatę sądową
w wysokości 200 zł.

4. Wysokość taksy notarialnej za wypisy wynosi 6 zł netto (7,38 zł brutto) za każdą rozpoczętą stronę.

Wykup mieszkania komunalnego

Wykup mieszkania komunalnego

Najemca lokalu mieszkalnego może starać się o wykup mieszkania komunalnego, jeżeli umowa najmu została zawarta na czas nieokreślony. Najemca lokalu powinien wystąpić z wnioskiem do właściwej gminy. Zgodnie z protokołem rokowań Najemca uiszcza na rzecz gminy cenę sprzedaży, która zostaje obniżona o przyznaną przez gminę bonifikatę.

Wymagane informacje

  • dane stron umowy:
    • dla osób fizycznych: -imię, -nazwisko, -imiona rodziców, -seria, numer i data ważności dowodu osobistego,
      -nr PESEL, -stan cywilny, -wypis aktu notarialnego dokumentującego umowę majątkową (jeśli strona umowy pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje umowny ustrój majątkowy), -adres zamieszkania,
    • dla osób prawnych: -firma, -dane przedstawicieli, -nr KRS, -nr NIP, -nr REGON, -adres siedziby,
  • przedmiot wykupu,
  • cena (rynkowa), termin zapłaty i wydania przedmiotu umowy,
  • sposób zapłaty.

Wymagane dokumenty

  • dowód osobisty lub paszport,
  • odpis księgi wieczystej (o ile jest prowadzona),
  • protokół rokowań z gminą lub miastem dotyczący bonifikaty,

Koszty

1. Wynagrodzenie każdorazowo jest ustalane indywidualnie.

Maksymalne stawki przewidziane są w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku
w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
W celu uzyskania ustalenia opłaty notarialnej związanej z umową służebności nieruchomości zapraszam do kontaktu.

2. Opłaty sądowe w zależności od rodzajów dokonywanych wpisów zgodnie z Ustawą z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

3. Taksa notarialna za wypisy wynosi 6 zł netto (7,38 zł brutto) za każdą rozpoczętą stronę.

Zamiana nieruchomości

Zamiana nieruchomości

Przez umowę zamiany nieruchomości każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność nieruchomości rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej nieruchomości.

Wymagane informacje

  • dane stron umowy:
    • dla osób fizycznych: -imię, -nazwisko, -imiona rodziców, -seria, numer i data ważności dowodu osobistego,
      -nr PESEL, -stan cywilny, -wypis aktu notarialnego dokumentującego umowę majątkową (jeśli strona umowy pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje umowny ustrój), -adres zamieszkania,
    • dla osób prawnych: -firma, -dane przedstawicieli, -nr KRS, -nr NIP, -nr REGON, -adres siedziby,
  • przedmioty zamiany,
  • wartość przedmiotów zamiany,
  • informacja o wydaniu przedmiotów zamiany.

Wymagane dokumenty do wszystkich umów zamiany:

  •  dla osób fizycznych: dowód osobisty lub paszport,
  •  dla osób prawnych: statut spółki lub umowa spółki, uchwały oraz zgody organów niezbędne do zawarcia umowy, jeśli odpowiednie przepisy prawa lub umowa/statut ich wymagają,
  • podstawa nabycia nieruchomości, jeśli podstawą nabycia dla osób fizycznych jest:
    • dziedziczenie, zapis zwykły, dalszy zapis, zapis windykacyjny, polecenie testamentowe,
    • darowizna, polecenie darczyńcy ustanowione po dniu 1 stycznia 2007 r.,
    • zasiedzenie,
    • nieodpłatne zniesienie współwłasności dokonane po dniu 1 stycznia 2007 r.

niezbędne będzie również przedłożenie:

  • zaświadczenia właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego o uregulowaniu podatku od spadków i darowizn
    w zakresie nabycia przedmiotu czynności na wyżej wskazanej podstawie.

Wymagane dodatkowe dokumenty w przypadku różnych przedmiotów umowy:

1. nieruchomość stanowiąca zabudowaną lub niezabudowaną działkę gruntu: -

  • zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy,
  • wypis z rejestru gruntów opatrzony klauzulą o przeznaczeniu do dokonywania wpisu w księdze wieczystej,
  • w przypadku niezgodności opisu nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków z księgą wieczystą lub odłączenia części nieruchomości- wyrys z mapy ewidencyjnej opatrzony klauzulą o przeznaczeniu do dokonywania wpisu
    w księdze wieczystej,
  • w przypadku, gdy nieruchomość powstała w wyniku podziału- wyrys z mapy ewidencyjnej opatrzony klauzulą
    o przeznaczeniu do dokonywania wpisu w księdze wieczystej oraz decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości

2. spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego bez księgi wieczystej:

  • zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej, o tym, jakiej osobie przysługuje prawo do lokalu będącego przedmiotem zamiany;

Koszty

1. Wynagrodzenie każdorazowo jest ustalane indywidualnie.

Maksymalne stawki przewidziane są w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku
w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
W celu uzyskania ustalenia opłaty notarialnej związanej z umową służebności nieruchomości zapraszam do kontaktu.

2. Podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% od różnicy wartości zamienianych nieruchomości
w przypadku gdy są to samodzielne lokale mieszkalne lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W pozostałych wypadkach podatek od czynności cywilnoprawnych wynosi 2% od wartości rzeczy lub prawa majątkowego, od których przypada większy podatek.

3. Opłaty sądowe w zależności od rodzajów dokonywanych wpisów zgodnie z Ustawą z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

4. Taksa notarialna za wypisy wynosi 6 zł netto (7,38 zł brutto) za każdą rozpoczętą stronę.

Zniesienie współwłasności

Zniesienie współwłasności

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności rzeczy wspólnej. W przypadku zgodnej woli zniesienia współwłasności oraz zastosowanego sposobu zniesienia współwłaściciele mogą sporządzić umowę u notariusza.
W akcie notarialnym notariusz umieści zasady podziału w zależności od ustaleń dokonanych przez zainteresowanych. W akcie znajdą się również wzajemne rozliczenia. Notariusz założy również nieruchomościom księgi wieczyste, jeśli ich nie miały, lub dokona wpisów nowych właścicieli, w już istniejących.

Wymagane informacje do umowy zniesienia współwłasności:

  • dane stron umowy:
    • dla osób fizycznych: -imię, -nazwisko, -imiona rodziców, -seria, numer i data ważności dowodu osobistego,
      -nr PESEL, -stan cywilny, -wypis aktu notarialnego dokumentującego umowę majątkową (jeśli strona umowy pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje umowny ustrój majątkowy), -adres zamieszkania,
  • dla osób prawnych: -firma, -dane przedstawicieli, -nr KRS, -nr NIP, -nr REGON, -adres siedziby,
    • przedmiot zniesienia współwłasności,
    • wartość przedmiotu zniesienia współwłasności,
    • informacja o ewentualnych spłatach i dopłatach (sposób płatności),
    • informacja o wydaniu przedmiotu własności.

 Wymagane dokumenty:

  • dla osób fizycznych: dowód osobisty lub paszport,
  • dla osób prawnych: statut spółki lub umowa spółki, uchwały oraz zgody organów niezbędne do zawarcia umowy, jeśli odpowiednie przepisy prawa lub umowa/statut ich wymagają.
  • podstawa nabycia nieruchomości, jeśli podstawą nabycia dla osób fizycznych jest:
    • dziedziczenie, zapis zwykły, dalszy zapis, zapis windykacyjny, polecenie testamentowe,
    • darowizna, polecenie darczyńcy ustanowione po dniu 1 stycznia 2007 r.,
    • zasiedzenie,
    • nieodpłatne zniesienie współwłasności dokonane po dniu 1 stycznia 2007 r.

niezbędne będzie również przedłożenie:

  • zaświadczenia właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego o uregulowaniu podatku od spadków i darowizn
    w zakresie nabycia przedmiotu czynności na wyżej wskazanej podstawie.

Ponadto jeżeli przedmiotem umowy jest nieruchomość stanowiąca zabudowaną lub niezabudowaną działkę gruntu:

  • zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy,
  • wypis z rejestru gruntów opatrzony klauzulą o przeznaczeniu do dokonywania wpisu w księdze wieczystej,
  • w przypadku niezgodności opisu nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków z księgą wieczystą lub odłączenia części nieruchomości- wyrys z mapy ewidencyjnej opatrzony klauzulą o przeznaczeniu do dokonywania wpisu
    w księdze wieczystej,
  • w przypadku, gdy nieruchomość powstała w wyniku podziału- wyrys z mapy ewidencyjnej opatrzony klauzulą
    o przeznaczeniu do dokonywania wpisu w księdze wieczystej oraz decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości.

Koszty:

1. Wynagrodzenie każdorazowo jest ustalane indywidualnie.

Maksymalne stawki przewidziane są w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku
w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
W celu uzyskania ustalenia opłaty notarialnej związanej z umową służebności nieruchomości zapraszam do kontaktu.

2. Podatek od czynności cywilnoprawnych powstaje on tylko w przypadku ustalenia spłat lub dopłat w umowie. Podatek od czynności cywilnoprawnych płaci przy umowie o zniesienie współwłasności nabywający rzeczy lub prawa majątkowe ponad udział we współwłasności od wartości rynkowej tych rzeczy czy praw. Obowiązuje stawka 2-proc.

3. Podatek od spadków i darowizn zostaje wyliczony zgodnie z ustawą o podatku od spadków i darowizn, powstaje on tylko w przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności, a zwolnieni od podatku od spadków i darowizn są: dzieci, małżonek, rodzice, pasierb, rodzeństwo, ojczym oraz macocha, zięć i synowa.

4. Opłaty sądowe w zależności od rodzajów dokonywanych wpisów zgodnie z Ustawą z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

5. Taksa notarialna za wypisy wynosi 6 zł netto (7,38 zł brutto) za każdą rozpoczętą stronę.